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关于印发《乌拉盖管理区新建商品房预售资金监管实施细则(试行)》 的通知

索引号:11152500011662413F/2021-01611

所属主题:城乡建设(含住房)

发文机关:党政办公室

发文字号:锡乌管办发〔2021〕23号

成文日期:2021-07-28

发文日期:2021-07-28

 

                                            关于印发《乌拉盖管理区新建商品房预售资金  监管实施细则(试行) 的通知

管理区各镇场、各有关部门

乌拉盖管理区新建商品房预售资金监管实施细则(试行)经管委会2021年第14次常务会议审议通过印发给你们,认真抓好落实。 

 

                          乌拉盖管理区党政办公室  

                                               2021年7月28日

 

乌拉盖管理区新建商品房预售资金监管

实施细则(试行)

第一章  总 则

第一条  为加强商品房预售资金监督管理,防范商品房交易风险,保障商品房买卖双方合法权益,维护房地产市场交易秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理细则锡林郭勒盟新建商品房预售资金监管细则(试行)等法律法规有关规定,结合乌拉盖实际,制定本实施细则。

第二条 乌拉盖管理区行政区域内经批准预售的商品房建设项目不包括保障性住房项目,在首次登记完成前进行销售,其预售资金的缴存、使用及其监督管理,适用本细则

第三条  细则所称商品房预售资金是指房地产开发企业预售商品房时(包括车位、储藏室、车库等预售商品房),由购房人按合同约定支付的预购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款)

细则所称房地产开发企业,是指依法取得《商品房预售许可证》,进行商品房预售的房地产开发企业。

细则所称购房人,是指购买预售商品房的单位或个人。

第四条  商品房预售资金监管遵循“政府指导、银行监管、专户专存、专款专用、节点控制”原则,确保商品房预售资金用于商品房项目工程建设

第五条  商品房预售资金监管期限,自核发《商品房预售许可证》开始,至完成首次登记后终止。其中,全装修商品住房需按合同约定完成装修工程后方可终止

第六条  乌拉盖管理区住房和城乡建设局(下称监管部门负责本行政区域内商品房预售资金监管工作的监督指导处理商品房预售资金监管中违法违规行为的投诉等工作的具体实施。

第三方托管机构和开设监管账户的银行(下称监管银行)协助乌拉盖管理区住房和城乡建设局进行商品房预售资金监管。

第七条  第三方托管机构,在监管部门的监督指导下,可开展乌拉盖管理区区域内商品房预售资金托管业务具体负责商品房预售资金专项监管账户(下称监管账户)的申请设立,开展预售资金收存、支出。

第八条  监管部门运用“内蒙古房地产管理系统平台”,加强对预售资金监管,使商品房预售许可、预售合同网签备案、预售资金监管业务实现信息实时同步

第九条  监管银行应具备保证资金监管安全、规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件,需经锡林郭勒盟、乌拉盖管理区两级监管部门审核确认后,可以列入商品房预售资金监管合作银行名录,监管部门通过门户网站或其他主流媒体对监管银行名录及相关信息进行公示。主要负责监管账户的开设、变更、撤销

第二章  预售资金监管

第十条  房地产开发企业可以根据开发项目(下称监管项目)实际,自愿选择名录内商业银行作为监管银行由第三方托管机构协助申请开立商品房预售资金专用监管账户。

房地产开发企业一个监管项目只能开立一个监管账户,且监管项目预售过程中,开设监管账户的银行原则上不得变更确需变更监管银行、监管账号、企业名称、项目名称等信息的,应及时向当地监管部门、第三方托管机构、监管银行申请办理相关变更手续,并在变更期间暂停办理所有业务。

该账户仅用于商品房预售资金的收存、拨付使用,不得支取现金

第十一条  第三方托管机构和开设监管账户的银行应签订乌拉盖管理区商品房预售资金委托协议》,按照协议约定协助监管部门完成商品房预售资金收存、支出工作,接受有关监管部门监督。

第三章  预售资金托管

第十二条  商品房预售资金专项监管账户由第三方托管机构申请设立,监管项目的预售资金应全部存入第三方托管机构设立的监管账户内。购房人申请购房贷款的,贷款银行或住房公积金管理机构应将购房贷款全部划入到相应的监管帐户。

监管账户内收存的预售资金本金不得进行现金支取、网银转账等非柜台支付操作账户内严禁收存其他性质的资金。

第十 房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》前,就项目的基本情况、托管内容、托管时间、违约责任等内容与第三方托管机构签订《乌拉盖管理区商品房(项目)预售资金托管协议未签订乌拉盖管理区商品房(项目)预售资金托管协议的项目,监管部门不予发放《商品房预售许可证》。

签订乌拉盖管理区商品房(项目)预售资金托管协议,房地产开发企业应向第三方托管机构提供以下资料:

(一)监管项目成本预算书和工程预算清册

(二)监管项目(按幢或多幢)工程形象进度表;

(三)监管项目各阶段资金使用计划

(四)施工合同及建筑材料、设备购销合同;

(五)预售项目一房一价表

第三方托管机构要求的其他必要材料

第十四条  第三方托管机构根据监管项目的建筑面积,计算监管项目的监管额度,并在乌拉盖管理区商品房(项目)预售资金托管协议中予以载明。

监管额度是指监管项目建筑施工、设备安装、材料购置和项目配套工程所需建设费用的总和,全装修项目应当将装修费用计算在内。

监管额度分栋计算,即监管项目每栋的管额度=该栋房屋建筑面积×每平方米管标准。

商品房预售资金托管标准,由监管部门结合区域建筑结构、总层数、用途等因素综合测定,依据(锡盟地区2019年第四季度建安工程平方米造价)收取,并根据最新动态调整的建安工程平方米造价公布执行。

1、多层住宅每平方米1654

2、高层住宅每平方米1960

第十五条  购房人在与房地产开发企业签订商品房买卖合同的同时,由房地产开发企业、购房人第三方托管机构签订《乌拉盖管理区商品房预售资金监管三方协议》,第三方托管机构受房地产开发企业及购房人的委托,正式开展资金托管工作。

第四章  预售资金收存

第十六条  房地产开发企业与购房人签订《商品房买卖合同》前,需保证商品房预售资金(不含待发放的按揭贷款或分期付款首期款以外的购房款)已交存至第三方监管账户。

第十七条  商品房预售资金由购房人按照商品房认购协议及商品房买卖合同约定,通过监管银行营业网点柜面或其他方式直接交存至监管账户。

购房人贷款购买商品房的,其贷款资金由贷款银行或住房公积金管理部门委托银行在贷款发放后直接划转至第三方监管账户,严禁私自留存或划转至其他账户。

第十八条  监管银行要根据贷款发放的一般周期,密切监控购房贷款入账情况。对明显超出一般贷款发放期限的,要及时反馈监管部门和第三方托管机构进行调查核实。

第五章  预售资金的支出和使用

第十九条  监管项目的预售资金存入监管账户后,若资金总额达到规定监管额度,超出监管额度的部分,房地产开发企业可向监管部门以书面形式提出使用申请,经审批后,监管机构通知第三方托管机构将申请资金由监管账户转入房地产开发企业设立的银行账户。

第二十条  房地产开发企业申请使用监管项目在监管额度内的资金时,应当向监管部门提出书面申请,并提交监管项目工程形象进度证明等材料,符合规定条件且使用资金数额在相关监管节点额度范围内的,监管部门在2个工作日内向第三方托管机构出具《商品房预售资金拨付通知书》。《商品房预售资金拨付通知书》出具前,监管部门应当对建设项目工程进度进行实地勘察。

第二十一条  第三方托管机构接到监管部门出具的《商品房预售资金拨付通知书》后,第三方托管机构要求监管银行应在2个工作日内办理资金拨付手续应,将监管账户内的资金划入房地产开发企业设立的银行账户,监管部门监督房地产开发企业将资金专项用于项目工程建设。有下列情形之一的,由监管部门出具《驳回申请拨付通知书》,并说明理由:

(一)申请资金超出用款额度的;

(二)未按照规定将预售资金全部存入监管账户的;

(三)不按照规定使用预售资金的其他情形;

第二十二条  房地产开发企业申请使用监管项目在监管额度内的资金第三方托管机构需按以下要求分节点分期支付:

1.工程施工至首层室内地平标高时,监管资金留存比例控制在80%左右

2.完成工程主体结构的三分之一时,监管资金留存比例控制在65%左右

3.完成工程主体结构的三分之二时,托管资金留存比例控制在50%左右

4.完成工程主体结构封顶时,托管资金留存比例控制在35%左右

5.完成工程外立面装饰时,托管资金留存比例控制在20%左右

6.监管项目取得《建设工程竣工验收备案表》及工程竣工联合验收备案证明文件时,托管资金留存比例控制在10%左右;

7.监管项目完成首次登记后全额拨付监管项目的剩余监管资金监管终止。

第二十三条  在主体结构封顶控制节点前,房地产开发企业可以凭银行出具的保函,部分抵顶商品房预售监管资金最大不得超出监管额度的30%履约保函开具银行与监管银行不能为同一家银行

第二十四条  房地产开发企业申请使用预售资金,原则上应按照预售资金使用计划所确定的资金使用节点向监管部门提交申请,并根据用款事项提供以下资料:

(一)商品房预售资金使用申请书;

(二)工程建设合同及施工形象进度证明;

(三)其他必要材料

第六章  监管终止和解除

第二十  监管项目竣工验收备案后,房地产开发企业凭相关证明材料向监管银行申请注销监管账户,开设监管账户的银行应当按照《人民币银行结算账户管理细则》有关规定办理账户注销手续。

房地产开发企业要将银行注销账户证明报监管部门备案。

第七章  风险处置

第二十  监管项目在中途暂停建设的,第三方托管机构及监管银行相应地暂停账户内一切资金支付。待项目恢复施工,监管部门审批后,继续按规定支付工程建设资金。

第二十  若监管项目停止建设并进入破产清算程序,该项目在监管账户内的预售资金依《中华人民共和国企业破产法》有关规定处置后,监管结束。

第八章  法律责任

二十  房地产开发企业出现下列行为的,监管部门应当立即通知整改,并记入企业及从业人员信用档案,整改期间暂停使用商品房预售资金;情节严重的暂停其商品房预售合同网签备案业务,依法给予限制或者禁止惩戒对象的市场准入、行政许可的联合惩戒措施,并依法予以行政处罚:

(一)未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的;

(二)变相逃避商品房预售资金监管的;

(三)未按规定使用商品房预售资金的;

(四)提供虚假材料的;

()其他违反本细则或者商品房预售资金监管协议的行为

二十九  第三方托管机构、监管银行违反规定有下列行为之一的,或存在其它违规行为的,撤销其托管、监管资格。

(一)未按规定将预售资金存入监管账户的;

(二)未经监管部门同意,擅自拨付或超额拨付商品房预售资金的;

(三)擅自截留、挪用或者拖延支付商品房预售资金的;

(四)其他违反本细则或者商品房预售资金监管协议的行为。

购房贷款发放银行、住房公积金委托贷款银行未按规定将贷款资金直接划转至监管账户的,若其承担商品房预售资金监管业务,撤销监管资格;若其未开展商品房预售资金监管业务,三年内不得开展该项业务。

对存在违规行为的监管银行、贷款发放银行,由有关部门依法予以严肃查处对存在违规行为的第三方托管机构,监管部门可暂停与其相关业务,造成损失的,还应承担相应法律责任。

第三十条  监管部门和第三方托管机构、监管银行工作人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第九章  附  则

第三十  本细则由乌拉盖管理区住房和城乡建设局负责解释。

   第三十二条   本细则自2021年8月1日施行。